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Der rechtsgültige Energieausweis
Der Energieausweis allgemein ist ein vierseitiges Dokument, das der energetischen Bewertung von Gebäuden dient. Jedem Mieter, Pächter oder Käufer von Gebäuden oder Wohnungen muss künftig vor Abschluss eines Vertrags die Möglichkeit gegeben werden, den Energieausweis einzusehen.
Der Energieausweis wird grundsätzlich benötigt
- zum Nachweis der energetischen Anforderungen an Neubauten, Sanierungsmaßnahmen, Erweiterungen und Ausbau von Gebäuden.
- zur Dokumentation der energetischen Qualität von Bestandsgebäuden.
So dient der Energieausweis in erster Linie der Information. Er soll den Vergleich einer Immobilie mit anderen Gebäuden ermöglichen, um den künftigen Energieverbrauch und damit verbundene Energiekosten abzuschätzen.
Energieausweise geben als Kennwert den berechneten Energiebedarf oder den erfassten Energieverbrauch an.
Energieausweise sind grundsätzlich für das gesamte Gebäude auszustellen, nicht für Gebäudeteile.
Ausnahme: Bei gemischt genutzten Gebäuden. In diesen Fällen ist unter bestimmten Voraussetzungen jeweils für den gesamten zu Wohnzwecken und den gesamten zu Nichtwohnzwecken genutzten Teil ein separater Ausweis zu erstellen.
Die Gültigkeitsdauer des Ausweises beträgt 10 Jahre.
Energieausweise müssen folgende Angaben enthalten:
- Gebäudetyp / -nutzung
- Standort / Adresse der Immobilie
- Gebäudenutzfläche (in m²)
- Anzahl der Wohneinheiten
- Baujahr des Gebäudes
- Baujahr der Heizungsanlage
- Energieträger / Brennstoff
- Energieverbrauch der letzten 3 Heizperioden
- Energieverbrauchs- bzw. -bedarfskennwert in kWh/(m² a)
- Begriffserläuterungen
- Modernisierungsempfehlungen, sofern sie möglich sind
- Angaben zum Aussteller einschl. Unterschrift
Bedarfsausweis contra Verbrauchsausweis
Beide Ausweise besitzen 10 Jahre Gültigkeit, jedoch sind die Unterschiede beider Varianten gravierend, einerseits bzgl. der Erstellung, somit auch der Kosten, insbesondere jedoch hinsichtlich ihrer Aussagekraft.
Der Verbrauchsausweis wird auf Basis des tatsächlich erfassten Energieverbrauchs, z.B. anhand der Heizkostenabrechnungen, erstellt und gibt den realen Energieverbrauch der Gebäudenutzer in den letzten drei Jahren an. Hierbei werden vom langjährigen Durchschnitt abweichende Witterungseinflüsse mit einem Korrekturfaktor (Klimafaktor) berücksichtigt. Der Energieverbrauch wird somit “klimabereinigt”.
Die Bewertung eines Gebäudes durch den Kennwert im Verbrauchsausweis ist geprägt vom individuellen Heizverhalten der Bewohner und lässt dadurch nur bedingt einen neutralen Vergleich mit anderen Gebäuden zu. Modernisierungsempfehlungen sind meist nur oberflächlich, oft jedoch gar nicht in fundierter Form möglich, vor allem, wenn keine örtliche Begehung / Besichtigung durch den Aussteller erfolgt (z.B. bei Online-Angeboten).
Oft werden hier jedoch durch Aussteller pauschale Empfehlungen im Ausweis angegeben, ohne dass individuell auf das Gebäude eingegangen werden kann. Diese sind somit oft sinnlos und nicht zu realisieren. In solchen Fällen ist es besser keine Empfehlungen anzugeben, weil keine möglich sind. Dies muss dem Eigentümer auch mitgeteilt werden.
Fazit: Der Verbrauchsausweis ist relativ günstig zu erstellen bei Erfüllung der gesetzlichen Verpflichtung. Er weist nur den jährlichen, mittleren Energieverbrauch aus, der tatsächlich vorhanden war, umgerechnet auf einen Quadratmeter Wohn- bzw. Nutzfläche.
Problem: Der verbrauchsorientierte Ausweis bildet dadurch weniger den energetischen Zustand eines Gebäudes, sondern hauptsächlich das Verhalten seiner Bewohner ab. Ob Familien mit Kindern oder berufstätige Singles in einem Haus wohnen, beeinflusst den Energieverbrauch des Gebäudes enorm.
Extreme Verzerrung kann so ggf. bei Einfamilienhäusern zum Tragen kommen, z.B. wenn sie im Winter kaum bewohnt sind, weil die Besitzer den Winter im sonnigen Süden verbringen. So könnte dann womöglich ein Null- oder Niedrig-Energiehaus als Folge der Berechnung resultieren. Die so dargestellte Energieeffizienz entspräche zwar dem tatsächlichen Verbrauch, wäre aber absolut nicht repräsentativ.
Der Bedarfsausweis wird hingegen auf Basis des rechnerisch ermittelten Energiebedarfs erstellt. Mit den bauphysikalischen Daten des Gebäudes wird errechnet, wieviel Energie bei durchschnittlichem Nutzverhalten verbraucht wird.
Hierbei wird dem Ausweis der Aufbau der Bausubstanz, die Daten der Heizungsanlage und für das Außenklima und Nutzerverhalten der Bewohner einheitliche Randbedingungen zugrunde gelegt.
Der Energiebedarf berücksichtigt damit ausschließlich den energetischen Standard des Gebäudes und die Effizienz der Anlagentechnik, unabhängig von klimatischen Einflüssen und individuellem Nutzerverhalten der Bewohner.
Der Bedarfsausweis ist somit auf einheitliche Bewertungskriterien nach EnEV gestützt und bietet neutrale Vergleichbarkeit zu anderen Immobilien.
Es sei auch erwähnt, dass im Bedarfsausweis zusätzlich der verbrauchsbasierte Kennwert angegeben werden kann, wenn in Bestandsgebäuden die Verbrauchsdaten vollständig vorliegen. So sind dann alle möglichen Beurteilungskriterien vorhanden für Eigentümer, Mieter und Käufer.
Die Erstellung des Ausweises ist weitaus aufwendiger, da eine umfassende bauphysikalische und anlagentechnische Bestandsaufnahme mit örtlicher Besichtigung des Gebäudes erfolgen muss. Darüber hinaus wird dann aus diesen Daten der Energiebedarfs-Kennwert rechnerisch über das Nachweisverfahren gemäß EnEV ermittelt. Diese Berechnungsmethode bietet dann zugleich die Möglichkeit gezielte Modernisierungsvorschläge auf resultierende Einsparpotentiale durchzukalkulieren und im Ausweis darzustellen.
Fazit: Der Bedarfsausweis ist teurer, jedoch zweifellos auch höherwertiger. Die Aussagekraft über die energetische Qualität des Gebäudes ist wesentlich höher, ebenso für energetische Modernisierungsempfehlungen. Es können fundierte Aussagen bzgl. Maßnahmen und resultierende Einsparpotentiale getroffen werden.
Welcher Energieausweis muss , welcher darf ausgestellt werden ?
Der Bedarfsausweis kann generell immer ausgestellt werden, egal um welches Gebäude es sich handelt.
Der Verbrauchs-Energieausweis ist ausstellbar für:
- Wohngebäude mit mindestens 5 oder mehr Wohneinheiten.
- Wohngebäude bis zu 4 Wohneinheiten, wenn Bauantrag nach 01.11.1977 gestellt wurde.
- ältere Wohngebäude bis 4 Wohneinheiten mit Bauantrag vor 01.11.1977, wenn sie bereits das energetische Niveau der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichen oder diesbzgl. saniert / modernisiert wurden.
- Nicht-Wohngebäude ohne Einschränkung
In allen vorgenannten Fällen kann der Verbrauchsausweis erstellt werden, womit jeder Hauseigentümer seiner gesetzlichen Verpflichtung kostengünstig nachkommt.
Alle anderen Wohngebäude benötigen den Bedarfs-Energieausweis 
Bedeutung des Energie-Kennwerts
Der Energie-Kennwert ist ein Zahlenwert zum Vergleich der Energieeffizienz verschiedener Gebäude. Er beziffert die Energiemenge in kWh, die zur Beheizung eines Quadratmeters an Gebäude-Nutzfläche über ein Jahr benötigt wird.
Bedeutung der Farbskala
Sie dient der optischen Bewertung und Verdeutlichung der Verbrauchs-Effizienz im Gebäude.
Je nachdem, ob der Kennwert im grünen oder im roten Bereich der Farbskala liegt, bedeutet dies, dass wenig (grüner Bereich) oder viel (roter Bereich) Energie für Heizung und Warmwasser benötigt wird.. Hierüber erfolgt zusätzlich eine Einordnung in Energie-Effizienz-Klassen.
Der Energieausweis enthält zudem eine zweite Farbskala mit Vergleichswerten, um aufzuzeigen, wie hoch typischerweise der Energiebedarf verschiedenster Gebäudetypen ist.
Diese Darstellung reicht vom Passivhaus bis hin zum unsanierten Mehrfamilienwohnhaus.
Das betreffende Gebäude kann so leicht eingestuft werden, wo es im Vergleich zu diesen anderen Häusern steht.
Modernisierungsempfehlungen
Meist sind kostengünstige Maßnahmen zur energetischen Verbesserung des Gebäudes möglich. Ist dies der Fall und sind diese für den Eigentümer auch wirtschaftlich, sind sie im Energieausweis als individuelle Modernisierungsempfehlungen aufzuführen.
Die Empfehlungen können auch von Miet- und Kaufinteressenten eingesehen werden, wodurch im Vorfeld vermittelt werden soll, welche Maßnahmen den Energiebedarf eines Gebäudes deutlich senken würden.
Es sei jedoch erwähnt, dass es sich lediglich um ‘Empfehlungen’ handelt, d.h. kein Eigentümer ist dadurch in der Verpflichtung, die Maßnahmen auch wirklich umzusetzen.
Pflichten für Hauseigentümer
Der Energieausweis ist ein gesetzlich, durch die EU-Gebäuderichtlinie, vorgeschriebenes Dokument.
Jeder Gebäudeeigentümer / Vermieter hat den Energieausweis erstellen zu lassen, wenn das Gebäude, oder Teile davon, verkauft oder vermietet werden.
Die Nicht-Einhaltung dieser gesetzlichen Verpflichtung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, was Bußgelder nach sich ziehen kann.
Aber: Vorgenannte Verpflichtung besteht erst bei Neuvermietung oder Verkauf !
Für Gebäude, die weder verkauft noch neu vermietet werden, besteht keine Verpflichtung einen Energieausweis vorzulegen. Erst bei anstehender Neuvermietung oder einem Verkauf muss das Dokument vorgelegt werden.
Anforderung an Aussteller von Energieausweisen / Qualifikation
Qualifikationsanforderungen für Aussteller von Energieausweisen sind in der Energieeinsparverordnung (EnEV) bundesweit geregelt. Aussteller müssen mindestens die Anforderungen gem. §21 EnEV erfüllen.
Zugelassene Aussteller führt Die Deutsche Energie-Agentur (dena) in einer bundesweiten Ausstellerdatenbank.
Jeder Interessierte kann dort qualifizierte Energieausweis-Aussteller in seiner Region finden.
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